观点网 7月11日，徐汇滨江迎来了上海楼市近年罕见的顶豪“德比战”。
同处于徐汇龙华板块的中海云锦华庭二批次与嘉佰道·徐汇选择在同一天开盘，且集中选房地点均设于上海西岸美高梅酒店。
两张预售证的先后亮相，将徐汇滨江的新房价格推向了新高度。
据悉，嘉佰道·徐汇于7月1日率先取证，联排别墅均价30.25万元/平方米的消息尚未被市场完全消化。中海云锦华庭紧随其后，凭借最高32.82万元/平方米的备案单价，一举刷新了上海全市的新房单价纪录。
上海顶豪市场，由此正式迈入“30万+”时代。
地王基因
中海云锦华庭本批次推出的产品，在数量结构和户型面积上与竞品形成了差异化竞争。
据预售信息显示，该项目二批次共44套，含34套大平层与10套别墅（6联排+4叠拼）。其中，联排别墅面积段跨度404-472㎡，最高单价为32.8万元/平方米，最贵一套总价触及约1.5亿元。
大平层部分，面积在280至350㎡区间，精装标准对标中海旗下高端产品线。
从土地指标层面看，中海云锦华庭的容积率为1.5。更低密意味着项目内部建筑间距更宽、庭院面积更大、居住密度更低，这也是城市别墅产品中的核心溢价点。
该项目在总图排布上未做小高层/高层，全盘叠拼仅4套，并未走“叠拼为主”的常规低密路线。
这一产品逻辑与相邻板块的嘉佰道·徐汇存在差异。嘉佰道·徐汇容积率为1.59，产品形态为三套联排搭配主力小高层。
从周边供应格局观察，中海云锦华庭所处的云锦路一带，正逐渐形成徐汇滨江顶豪居住带的西翼。
项目周边分布有保利滨江天珺、御江廷等多个项目，以高层改善为主。低密别墅一脉此前仅有云锦东方。
值得关注的是，周边西岸梦中心、龙华会已投入运营，西岸金融城首开地块亦于2025年开街，云锦路沿线商业能级仍在持续抬升。未来一到两年内，云锦路沿线的商业配套或将进入密集兑现期。
中海云锦华庭的底气，首先源自其“地王”身价。2025年10月20日，在上海第八批次集中土拍中，中海地产以总价44.65亿元竞得徐汇滨江WS5单元188N-I-21地块，成交楼面价约14.85万元/平方米，溢价率10%。
这一价格不仅刷新了徐汇滨江板块的楼面价纪录，更成为上海成交楼面价排名第二的单价地块。
地块出让面积约2万平方米，容积率仅1.5，建筑限高30米。地块位于内中环之间，距黄浦江仅约800米，毗邻龙华寺、西岸艺术中心及西岸美术馆等公共文化设施。
2026年6月26日，中海云锦华庭迎来首次开盘，第一批次推出30套建面约257至411平方米的洋房，备案均价20.6万元/平方米。
据悉，首批5000万元起步的顶豪产品在不到两周时间内取得七成去化，印证了市场对徐汇滨江核心地段低密产品的认可度。
顶豪“德比战”
徐汇滨江联排别墅的备案单价已从云锦东方三期的约29.8万元/平方米，经嘉佰道·徐汇的30.25万元/平方米，进一步推高至中海云锦华庭的32.8万元/平方米。
两家开发商的基因差异为这场顶豪之争增添了看点。中海是央企阵营中的头部房企，在沪深耕数十年，豪宅开发链条成熟，资金成本和抗周期波动能力具备系统优势。
嘉佰道背后的宸嘉发展，2020年才在香港成立，内地总部设于上海，实控人为国华人寿掌门人、资本大佬刘益谦。
宸嘉发展董事长为刘益谦女婿陈佳，总裁崔帅曾任中海地产上海公司总经理，核心团队多为中海系老将。
两家企业获取土地的成本和拿地节奏也不相同。宸嘉发展于2024年12月30日经过101轮激烈竞拍，击败保利发展、招商蛇口和越秀地产联合体、徐汇城投和中海地产联合体等竞买方，以总价43.82亿元夺得嘉佰道·徐汇所在地块，即徐汇区S030501单元N06-22地块，楼面价12.6万元/平方米，溢价率40%，这一溢价率在2024年上海土地市场中属于偏高水平。
中海地产云锦华庭所在的WS5单元188N-I-21，是在2025年10月上海第八批次土拍中竞得，虽仅溢价10%，楼面价却达14.85万元/平方米。
从入市节点的选择来看，两大项目几乎同步亮相。2026年上半年，上海一手豪宅市场成交量虽较2025年同期有所回落，但顶级稀缺产品的热度不减。尤其在城市别墅这一细分赛道上，供应的稀缺性始终是核心定价锚。
在徐汇滨江，低密度、内中环、成规模开发的宅地供应已近尾声，存量项目进入收官阶段后，新增供应将更为有限。两大项目选择在供应断档尚未完全显现之前入市，客观上占据了市场窗口期。
尽管两大项目同时站上30万+台阶，但各自瞄准的客群并不完全重叠。中海云锦华庭以257平方米起步的大平层与400平方米级联排组合为主力，联排套均总价落在一亿元上下。产品设计偏重家庭居住功能，户型内部配置地下多功能空间、独立车库、庭院花园与露台系统，在尺度感和私密性上接近独栋别墅的居住体验。
嘉佰道·徐汇则采取了不同的产品策略。三套联排别墅在项目中的占比有限，主力产品为建面100至122平方米的小高层，取证均价约17.53万元/平方米。
这一面积段在徐汇滨江次新市场中供应相对有限，区域内次新房挂牌房源大多集中在150平方米以上，120平方米左右的高品质新房供应较少。
嘉佰道·徐汇的小高层总价区间在1800万至2200万元，对应的是有明确地段需求、但对居住面积要求相对灵活的改善型客户。
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