鹰眼策略高盛称沪深楼市或2026年底触底，银行房贷数据仍待修复

近日，高盛发布报告预测，上海和深圳楼市将于2026年底率先触底，房价有望在2025年底至2028年底期间上涨15%。这一乐观判断随即引发市场热议：楼市拐点真的来了吗？

第一财经从业内了解到，积极信号正在增多，一方面，香港楼市提前回暖，深圳、上海二手房成交量大幅攀升，部分机构对供应收缩后的止跌回稳抱有信心；国家统计局数据显示，一季度商品房销售面积降幅收窄，商品房待售面积出现51个月以来首次下降；央行数据亦显示，一季度住户中长期贷款增加4607亿元。

另一方面，银行财报显示，截至2025年末，六大行个人住房贷款余额全线负增长，同比减少合计约7000亿元，“提前还贷”现象尚未消退。

多位受访业内人士亦对房贷风险谨慎乐观。有专家指出，下阶段需重点观察居民还款能力和意愿变化，这背后对应的是收入预期和房价走势。若预期损失进一步提升，部分银行可能需要增提减值准备。

库存压力正在缓解，销售数据亦有改善

高盛近日发布报告称，上海和深圳两个城市房地产市场或将在今年底触底，复苏时间较其他一线和二线城市提前6个月至24个月，房价将在2025年底至2028年底期间上涨15%。

高盛特许金融分析师王毅认为，在人口结构、收入水平、购房承受力与供应量这四大核心住房复苏驱动因素上，上海、深圳展现出最为强劲的竞争力。尽管两地市场均缺乏正向持有收益（租金收益率低于房贷利率），但其息差（租金收益率减去房贷利率）已处于过去十年最紧缩水平。此外，与香港类似，股市回升可能带来的财富效应将成为关键推力。

供应量的变化也为这一判断提供了支撑。中信证券在研报中指出，在政策的作用下，加之基数的原因，预计2026年全年房地产开发投资虽然仍将下降，但降幅将有望逐月收窄。新房可售货值明显减少，有助于住宅市场止跌回稳。

根据国家统计局近期披露数据，截至3月末，商品房待售面积7.86亿平方米，同比下降0.1%。其中，待售3年以下面积5.9亿平方米，下降1.8%。上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，这一轮库存增加始于2021年7月，已持续51个月。其间库存一直为正增长。而今年3月份库存首次下降，且趋势明显，表明库存压力正在缓解，出现质的变化。

近期关于楼市的讨论升温，或在于部分区域已提前出现回暖迹象。高盛统计显示，香港房价自2021年9月峰值下跌28%后,已从2025年3月的低谷反弹8%。相比之下，上海和深圳分别从峰值水平下跌39%和41%，但今年以来复苏有限，仅从2026年1月的低点小幅反弹1%。

第一财经记者注意到，今年以来，上海、深圳等多地房地产成交量已经出现明显变化。据上海市房地产交易中心数据，4月6日至4月12日，上海二手房网签成交量达到7342套。其中，4月11日网签成交量为1632套，创近5年上海二手房单日网签成交量新高。据深圳市房地产中介协会数据，3月份深圳全市二手房录得7225套，环比大幅增长151%。

一季度楼市销售数据亦有改善，“小阳春”态势初显。根据国家统计局近期公布数据，一季度全国新建商品房销售面积为1.95亿平方米，同比下降10.4%，销售额1.73万亿元，同比下降16.7%，降幅较1~2月均有所收窄。

银行房贷余额变化尚不明显

与二手房成交量回升相比，银行个人住房贷款余额的变化尚不明显。从已披露数据来看，房贷市场尚未出现明显的整体回暖。

从已披露的财报数据来看，截至2025年末，六大行个人住房贷款余额合计超25万亿元，较2024年末减少约7000亿元。

具体来看，建设银行以5.99万亿元的个人住房贷款余额居首，工商银行以5.88万亿元紧随其后，农业银行、中国银行的个人住房贷款余额分别为4.82万亿元、4.57万亿元，邮储银行和交通银行个人住房贷款余额均未超过2.5万亿元，分别为2.37万亿元、1.44万亿元。

同期，六大行个人住房贷款余额均为负增长。Wind数据统计显示，邮储银行降幅最小，为0.37%；交通银行、中国银行分别下降1.65%和1.89%；工商银行、农业银行、建设银行降幅较大，分别达3.41%、3.38%和3.18%。

将目光放到所有上市银行，信贷结构“去地产化”仍在持续。2025年，银行继续收缩地产相关风险敞口，开源证券研报显示，国有行房地产贷款（对公、个人按揭）占比下降至21.2%~28.2%。对公方面，持续加大对制造业、基建、普惠等领域的投放，更审慎介入对公地产项目授信，新发贷款标准或有一定抬升；零售方面，受限于居民收入预期和提前还贷行为，按揭贷款增长乏力，银行同步压降高风险敞口。与此同时，部分银行将零售资源向消费贷、经营贷等非房领域倾斜。

深圳一位房地产开发商营销端人士告诉第一财经，虽然咨询量有所增加，但实际转化为贷款申请的并不多，客户仍持观望态度。“整体感觉与2024年下半年相比变化不大”。

在她看来，看房的人和咨询的人多了，但真正走到贷款申请环节的买家仍会因为收入预期、房价走势等不确定因素，而选择暂时观望。从看房到签约再到贷款，每一个环节都可能出现客户犹豫和流失。

另一名华南区域国有大行业务人士则表示，近年来，提前还贷现象仍然时有发生，可能未必会集中在某个阶段，但基本每个月都有咨询提前还贷事宜的客户，尤其是在春节前后、年终奖集中发放的阶段。

不过，一季度数据已出现回暖迹象。央行公示数据显示，一季度人民币存款增加13.73万亿元。其中，住户存款增加7.68万亿元；一季度人民币贷款增加8.6万亿元。分部门看，住户贷款增加2967亿元，其中，短期贷款减少1640亿元，中长期贷款增加4607亿元。

银行高管的表态也印证了这一趋势。交通银行副行长周万阜在业绩发布会上表示，进入3月以来，按揭进量明显上升。“这应该是房地产市场企稳的一种信号，相信这样下去房贷能在今年走出负增长，逐步实现正增长，从而带动整个零售贷款实现预期增长目标。”他表示。

工商银行副行长姚明德预计，2026年贷款收益率将延续下行趋势，但降幅显著收窄。今年以来，该行对公贷款、个人住房贷款等贷款新发放利率已出现企稳态势。

谨慎乐观看待当前房贷风险

在楼市企稳信号尚不明朗的背景下，银行房贷风险是否已经走出高位释放阶段，成为市场关注的另一焦点。

开源证券研报显示，2025年下半年，个人房贷预期损失覆盖倍数加快下行，部分行出现零售房贷不良额增加、预期损失增加、减值准备减少的现象，主动少提平滑利润及核销处置力度加大或是主因，此现象或反映现阶段房贷动态风险仍在释放。

开源证券银行业首席分析师刘呈祥从个人房贷风险三要素进行分析。风险暴露（EAD）与客户结构方面，各行在低违约概率区间的集中度普遍提升。平均违约概率（PD）整体稳定，小幅上行，国有行在1.7%~3.0%范围。平均违约损失率（LGD）：普遍上行。这一趋势反映了个人房贷回收端的系统性压力：一是抵押物价值承压；二是清收周期拉长，司法拍卖、协商重组等处置流程耗时增加，侵蚀回收率。

“下阶段需重点观察居民还款能力和意愿变化（对应收入预期和房价），若预期损失进一步提升，部分银行或存增提减值准备需要。”刘呈祥指出，看好地产形势在2026年企稳，房价若没有进一步大幅下跌，将谨慎乐观看待当前房贷风险。

市场也在期待政策端能提供更多支撑。其中，房贷贴息政策是否会在更多城市落地，成为近期讨论较多的话题。

从国际经验看，目前国际上多个国家或地区设有住房信贷支持政策。例如，中国香港的“居所贷款利息扣除”政策、美国面向退伍军人的低息贷款及住房可负担修订计划（HAMP），以及日本由住宅金融支援机构推出的长期固定利率贷款产品等，均通过贴息、减税或优惠融资等方式缓解居民购房压力。第一财经此前曾报道，国内也有多个城市试水购房贴息政策。（详见《购房贴息讨论升温，多地实践已显效！能否全国推行？》）

东吴证券分析师李勇指出，试点城市的监测数据体现了房贷贴息政策在短期内对激活市场需求、稳定市场预期发挥了显著作用。既减少了居民提前还款行为，也在一定程度上缓解了银行因净息差收窄带来的经营压力。然而，政策效果呈现明显的“脉冲式”特征，具有短期性与波动性。

李勇进一步指出，贴息政策应被视为一项在特定阶段有效的战术性工具，其最终效能取决于能否与供给侧改革、宏观收入改善等政策形成合力，共同推动市场走向新的平衡。

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